来源：首席商业评论
香港楼市奏响了2024年开年首波重磅利好。
上周（2月28日），香港财政司司长陈茂波在财政预算案讲话中表示，所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。此外，香港金融管理局还放宽了部分抵押贷款规则。
在楼价下跌、交投量缩减的背景下，香港推行了14年的楼市“辣招”全面撤销，激起了市场千层浪。
香港楼市降至冰点
香港历来是中国房价最高的城市。
数据显示，2023年香港平均房价高达13.8万元（人民币）/平方米，其中香港岛均价高达16.7万元/平方米，九龙半岛均价14.4万元/平方米。香港被雇佣劳动力目前月工资中位数是20500港元（折合18600元人民币）。简单计算，香港人每7个月的中位数工资，可以买下1平方米商品房。
与此同时，香港人均居住面积仅为16平方米。大量香港居民生活在狭小的空间中，住房问题极为突出。楼市的供需、价格，历来都是香港最受关注的领域。
但在“撤辣”之前，香港楼市无论成交量、成交价还是房产按揭数量，都已下行至近年来低点。
2024年1月香港楼价跌至7年最低点，较高位下跌23%。香港差饷物业估价署公布的报告显示，今年1月，香港私人住宅售价指数跌至306.4，环比回落约1.57%，连续下降9个月，是2016年10月以来最低。
2023年香港楼市成交量创近33年新低。2023年香港全年私人住宅楼价指数累计下降约6.8%，连降两年。香港2023年的整体楼宇买卖合约登记数为58023宗，为1991年中原地产开始记录该数据以来的最低水平，二手住宅销量29690宗，也创下28年新低。
与此同时，香港房产按揭数量也降至逾20年低点。根据经络按揭转介的报告，香港2023年全年现楼按揭宗数为73906宗，创2001年有记录以来的最低水平。全年楼花按揭宗数为1581宗，创2005年以来的全年新低。
种种数据表明，香港楼市正面临有史以来最大挑战。
市场“撤辣”情绪高涨
所谓的“辣招”，主要是指香港对楼市的一种需求管理措施，即以额外印花税来打击短期炒卖活动、买家印花税来遏抑外来需求以及新住宅印花税来减少投资需求，最早可追溯至2010年11月。
彼时，香港特区政府为防止房地产市场资产泡沫风险，推出额外印花税，税率为转售交易金额的5-15%，适用于以个人或公司名义在2010年11月20日或以后购入，并在2年内转售的住宅物业交易。
随后香港楼市仍一路升温，特区政府又推出印花税加强版，被业界称为“加辣”，以遏制楼价上涨。
但近年来，受疫情影响，香港的经济复苏中一直未达到预期标准，楼市也进入到低迷期，市场需求疲软，楼价不断下潜。
对于下跌的原因，业内人士分析，最主要的就是市场普遍对“去辣”有所预期，从而导致浓重的观望情绪以及交易量的不断下滑。与此同时，涉及“辣招”的交易量创下新低，也被认为是香港全面“撤辣”的导火索之一。
据香港税务局数据，去年全年三大辣税交投量共录约2811宗，创2014年三项住宅辣税征收有纪录以来新低，且2022、2023连续两年的“辣税”收益金额不足60亿港元，这些数据都在说明，“辣招”意义在减弱，香港社会对于要求全面“撤辣”的声音也越来越大。
2023年10月，香港施政报告陆续实施一系列“减辣”政策，包括包括额外印花税(SSD)的适用年期由三年缩短至两年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半等，但政策实施后香港楼市一直未见有明显激活，楼价也仍未止跌。
因此，此次楼市“全面撤辣”，可以说是“众望所归”，正如香港财政司司长陈茂波所言：在当前的经济及市场情况下，有关措施已无需要。
“撤辣”后市场反响热烈
香港楼市全面“撤辣”后，引发了市场剧震。
预算案公布当天，以新世界发展、新鸿基地产、长实集团等为代表的港股本地地产股集体拉升。随后一周，香港一二手房成交均明显上涨，业内称楼市“拨开云雾见青天”。
据中原市场数据，在“撤辣”首两天（2月28日-29日），香港新屋成交数量达到80套，占了2月整体一手成交量的近三成。
在线下门店客流量方面，中原十大屋苑本周末预约看楼量录510组预约，重上500组水平，创下了去年3月后11个月以来新高，按周上涨34.2%。
一手住宅市场同样火热。
媒体报道，香港楼市“撤辣”后第一个新盘登记火爆。恒基兆业地产最新的住宅项目Belgravia Place在第一轮销售启动后数小时内就售罄。数据统计，“撤辣”后4天内香港新盘至少有214笔成交，当中不乏豪宅项目，4天成交量已经超过2月前27天的190户水平。
此外，也有卖家因新政临时反价或暂停出售。监测数据显示，部分买家在“撤辣”后调整二手房的最新报价，有房源挂牌价上调幅度高于7%，同时也有二手房屋临时封盘暂停出售。
由此可见，港府的“撤辣”措施，对于刺激香港楼市成交的效应，可谓是“立竿见影”。
香港楼市影响如何？
对于民众而言而言，“撤辣”全面实行后，不仅当地居民购房成本大幅降低，包括内地客在内的非本地买家也同步受益，因为之后已无需支付任何额外“辣税”，这或将极大影响后面香港楼市的走势。
内地买家向来是香港楼市的重要参与方之一。
按已知买家数据作分析，2023年第四季，内地买家占个人买家于香港楼市的住宅注册量比率约17.1%，较2023年第三季约12.8%增加4.3个百分点，创纪录新高。有业内研究预计，全面撤辣后，内地买家的比例有机会进一步升至25%水平。
在此之前，内地买家只有在获得“高才”或“专才”身份之后，才能免交买家印花税和新住宅印花税共15%。相比之下，香港本地买家只需要交最高4.25%的从价印花税即可。“撤辣”后内地买家已向本地买家看齐。以1000万港元的物业为例，内地买家现在只需要缴付37万港元从价印花税，较原先辣税共150万港元，节省了113万港元。
此举大大降低了非本地买家的购房门槛，尤其是对于一些“新香港人”、以及经人才计划到港的潜在买家来说，具有极大吸引力。2023年香港优才申请人数高达80207人，获批人数达12969人，其中内地流入香港的居民占大多数，人才计划为香港的住宅市场带来了巨大的需求。
可以预见的是，在新政策的刺激下，香港楼市也将进迎来新一轮的交易热潮。
有机构分析认为，全面“撤辣”将极大的降低交易成本与持有成本，刺激香港楼市交投上升，短期内楼市有望止跌回稳，提振市场信心。
但即使有政策大力扶持，市场复原还需要多方面综合因素加持。楼价上升的条件更多取决于经济大环境的有效改善，从经济层面分析，香港经济的国际金融中心的地位在走向衰落；旅游和消费的功能对大陆人的吸引力在下降，港人的消费也在降级。除此之外，香港整个产业结构相对单一，缺乏核心的产业支撑，人口和经济都是当前港府面临的难题，而房价只是只是其中一环。
只有经济恢复元气，市场才能重拾信心。但这一切，可能要时间才能给出答案。