雷达财经出品 文|李茜 编|深海
房地产行业的“至暗时刻”似乎已经过去了。
根据克而瑞的数据，6月北京、上海、广州和深圳新建商品住宅，分别成交43万平方米、81万平方米、83万平方米和39万平方米，环比分别增加21%、66%、48%和38%，成交面积均创年内单月新高。
从企业表现来看，2024年6月百强房企单月业绩环比增长36.3%，近六成百强房企实现单月业绩环比增长，近三成房企实现单月业绩同比增长。
而在拿地方面，重点监测30家房企单月投资金额288亿元，环比上升101%。不过，整个上半年，百强房企中有70%企业上半年投资额较去年同期下滑。
而具体到前十大房企，投资额均出现下降，其中龙湖集团跌幅最小，同比仅微降7%。而从拿地销售比来看，龙湖集团以76%的同比增幅，位列十强房企第一。
著名经济学家宋清辉向雷达财经表示，房地产市场经过激烈调整，目前已经出现积极的信号。在本轮调整中，前十大房企，仅剩下龙湖集团、滨江集团两家民营房企。未来，随着房地产市场的逐步回暖，坚持下来的房企有望赢得未来。
典型房企六月积极下场拿地
5月17日，央行连发三条重磅政策，下调首付比例、公积金贷款利率，取消房贷利率下限，极大地改变了购房者心理预期。
在5.17新政等一系列措施推出后，房企的经营面出现了改善。
据克而瑞数据，上半年百强房企实现销售操盘金额18518.3亿元，同比降低39.5%，降幅收窄4.7个百分点。
而单看6月，TOP100房企实现销售操盘金额4389.3亿元，环比增长36.3%。其中，近六成百强房企实现单月业绩环比增长，近三成房企实现单月业绩同比增长。
从企业表现来看，2024年6月其中，中海地产6月单月实现全口径销售金额466亿元，单月销售居百强之首，创近一年来新高。作为民营企业代表，龙湖集团6月单月销售为100.5亿元，环比增长15.7%，上半年累计销售额为511.3亿元，行业排名稳居前十。
与此同时，6月房企拿地热情也出现了改善。
整个上半年，仅三成百强房企拿地，七成企业拿地金额同比下跌。上半年整体来看，房企投资愈发谨慎，仅有三成百强房企拿地，主要以销售TOP30的“老面孔”为主，投资金额占到百强房企拿地的82%。
而单看6月份，典型房企拿地金额止跌回升。克而瑞重点监测30家房企单月投资金额288亿元，环比上升101%。
值得一提的是，“遭遇阶段性经营性困难，流动性短期承压”的万科地产，也感受到了暖意。
7月9日，万科地产披露接待调研公告，公司管理层向来访机构表示，本轮政策对症下药,直指痛点,效果明显。4月以来万科自身销售额也在逐月上升。目前几个核心城市比如上海、深圳、杭州、广州成交有企稳迹象。
多元布局+战略定力成穿越周期利器
从上半年的销售金额TOP 10榜单来看，除了龙湖集团和滨江集团，其他八家房企均为央国企或背靠央国企。
雷达财经注意到，在7月10日由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院联合发布“2024中国房地产企业品牌影响力100强榜单”，龙湖集团和滨江集团也均在前十之列。
今年上半年，前四席分别为保利发展、中海地产、万科地产和绿城中国，均为央国企或央国企背景。在该榜单中，滨江集团位列第八、龙湖集团位列第十位。
“一般来说，央国企的任务是国有资本的保值增值，相对民营企业，其运营风格更加稳健。此外，央国企在银行的信用等级更高，具有融资成本更低的优势。”在宋清辉看来，市场下行周期，央国企更具优势，其排名上升并不足为奇。而在这种背景下，滨江集团和龙湖集团能够排名逆势增长，殊为不易。
雷达财经注意到，去年下半年，万科地产遭遇股债双杀。关键时刻，万科地产获得深圳国资力挺。去年11月，深圳市国资委表示，万科是深圳国资体系重要成员，具备足够的安全性。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具帮助万科积极应对。
今年4月，在万科管理层在投资者交流会上坦承，当前万科的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。整个上半年，万科预亏70亿元至90亿元，这将是万科上市以来，首份录得亏损的半年报。不过，万科的融资渠道非常顺畅，其上半年合计新增融资、再融资超600亿元，对应偿还超过500亿元，其中招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。
相比之下，民营房企并没有央国企那么深厚的背景和资源，龙湖集团和滨江集团何以在地产下行的大背景下，实现稳中有进？
雷达财经梳理发现，龙湖集团和滨江集团出色成绩背后，源于公司围绕地产延伸出完善的商业布局以及坚定的战略执行力。
作为一家地产起家的公司，龙湖并不满足于单纯的房地产开发。截至目前，公司聚焦开发、运营、服务三大板块，涵盖地产开发、商业投资、资产管理、物业管理及智慧营造五大航道业务，充分航道协同效应，深度参与城市空间、服务重构。
龙湖集团的管理层克制住扩张的欲望，地产板块不以规模为导向，而是注重量价平衡与投资兑现，提供好房子、好产品，保证高质量交付；运营、服务业务则保持持续健康发展，贡献稳定的利润和现金流，为公司流动性安全提供保障，并成为集团利润企稳，重回增长的重要引擎。2023年龙湖经营性利润占比超 60%，已成为公司利润的主要来源。
龙湖集团经营性收入（包含运营、服务板块）跟地产销售收入相比，其比例在持续提升。据龙湖公告显示，2023年上半年，龙湖经营性收入129.7亿元，地产销售收入985.2亿元，经营性收入只占地产销售收入的13%，2024年上半年，该比例已经提升至25.6%，可见经营性业务持续扩大的趋势。
在完善商业布局的同时，龙湖一直坚持“经营安全”战略。
长期以来，龙湖集团遵循按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律，因此赢得合作伙伴的信任与支持，成为龙湖集团穿越周期的强大底气。
自2022年，龙湖就已经开始主动、有序地压降负债规模，保持企业发展的“安全度”。在策略上，龙湖集团整体以正向的净现金流来压价负债，资产负债表实现存货与负债的同步下降。在2023年，龙湖第一次达成了全集团整体现金流为正，实现了约35亿的净现金流。
龙湖坚持低成本的融资渠道，整体借贷成本保持在4.24%的低位。目前，龙湖银行贷款授信剩余额度超过2000亿元，公司债、住房租赁专项债、中期票据剩余额度高达407亿元，境外贷款及美元债剩余额度达12.8亿美元。
公司相关负责人表示，2024年，也包括在接下来的几年，龙湖都会坚定的沿着“安全”战略执行下去。而龙湖的这一整体铺排，与当前“去库存”的政策导向相吻合。
滨江集团围绕地产，也形成了多元商业布局。目前，滨江集团主打“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
多年来，滨江集团深耕杭州，而非像一些房企那样全国跑马圈地。滨江集团董事长戚金兴在2023年年底曾表示，从企业安全角度考虑，滨江集团开发比例上基本保证杭州要占到60%，杭州外浙江省内30%，省外不超过10%，省外市场主要目标在上海。
此外，公司执行严格的财务纪律，积极压降有息负债，降低融资成本。最终，滨江集团和龙湖集团一样，在整个市场面临挑战时，行业排名不降反升。
谋万世者方有未来
《 孙子兵法 》曰：不谋万世者，不足以谋一时；不谋全局者，不足以谋一域。
对于房地产开发企业来说，“土地储备”是发展的基石，没有土地就没有未来。
然而，房地产土地交易市场降温，房企拿地意愿降低。2024年上半年，具体到销售额TOP 10房企，万科地产上半年仅拿地28.6亿元，同比大降94%，降幅居TOP 10房企之首。
销售排名上升的滨江集团，也放缓拿地，拿地金额同比下降了44%。
拿地金额同比降幅最小的是龙湖集团，同比仅微降7%。
而从拿地销售比数据来看，万科地产今年上半年相较去年同期下降92%，降幅同样位居TOP 10房企之首。
而龙湖集团和建发地产拿地销售比同比分别出现了76%和34%的增幅。
整体来看，今年上半年，龙湖集团在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7个城市获得了7幅土地，总建面是51万方，权益建面是37万方，权益地价60亿元，平均溢价率仅3.6%。克而瑞数据显示，2024年1-5月，龙湖集团新增货值达到151.2亿元，位列民营房企第二。
龙湖集团管理层在6月的股东大会上透露，公司在拿地策略上会“以销定支”，严守投资刻度，优中选优，把握好投资节奏。在投资的城市选择方面，会高度聚焦在一、二线高能级城市，同时也会密切关注政策和市场的变化。
克而瑞数据显示，2024年上半年，建发房产以321.8亿元的拿地金额，成为拿地金额最高的房企；其新增土地货值559.4亿元，位列百强房企第二。
在宋清辉看来，在一些房企停止拿地以求过冬的背景下，龙湖集团和建发地产按照自身的节奏，储备优质土地。一方面反映了其对房地产回暖的信心，另一方面也是对自身财务健康的自信。整体来看，行业出现复苏迹象，龙湖集团和建发地产有望占得先机。
一些专家对房地产的看法更加乐观。北大国发院教授姚洋认为，即使市场不佳，房地产仍是国家支柱产业，老旧小区改造等需求巨大，足以支撑行业长期发展。
“房地产是永恒朝阳行业，因住房需求持续会有且房屋有使用年限需重建。”姚洋表示。
瑞银地产首席分析师林镇鸿表示，他在评级房企未来时，会非常看重哪家房企转变了商业模式，增加了商业地产的敞口，则可以产生更多的租金收入，让公司免受住房需求周期性调整影响。另一个标志是，哪些房企仍在购地，因为这决定了三四年后的盈利前景。
积极拿地的龙湖集团和建发地产均获得投行青睐。
5月31日，汇丰发布行业报告《近段时间首次全面上调目标价》，对龙湖集团维持买入评级。
报告认为，随着看房到访量的快速增长可能会很快带来销售数据的改善，下半年销售有望企稳和复苏，预计国有企业、优质民营企业和区域开发商在其主要市场区域继续保持领先地位。
汇丰上调了龙湖集团、中海地产、越秀地产、建发地产的买入评级，其中龙湖集团目标价由13.6港币调至22.0港币，是调升幅度最大的公司。
